blog

Aug 21, 2023

Servindo um propósito

Publicado em 30 de agosto de 2023 por Stephenie Overman Na Cidade Velha do Norte de Alexandria, um conjunto de três edifícios de escritórios de tijolos construídos na década de 1980 está sendo transformado em Tide Lock, uma comunidade de 234 pessoas.

Publicado30 de agosto de 2023porStephenie Overman

Na Cidade Velha Norte de Alexandria, um conjunto de três edifícios de escritórios de tijolos construídos na década de 1980 está sendo transformado no Tide Lock, uma comunidade de 234 apartamentos e condomínios de luxo com vista para o Rio Potomac e espaço para varejo e uma escola de música sem fins lucrativos.

E no verão passado, no bairro Alexandria West da cidade, os inquilinos começaram a se mudar para dois antigos edifícios de escritórios de 14 andares que foram convertidos no Park + Ford, um moderno complexo de apartamentos de 435 unidades com 115.000 pés quadrados de espaço de escritórios.

Confrontados com um excesso de espaços de escritórios vagos gerados por uma combinação de inflação elevada e baixas taxas de regresso aos escritórios pós-pandemia, alguns promotores imobiliários na Virgínia do Norte começaram a recorrer a projetos de reutilização adaptativa de escritórios para multifamiliares (OTM).

Este ano, o inventário de espaços de escritório nos EUA diminuiu pela primeira vez na memória recente, remontando pelo menos a 2000, segundo dados da Jones Lang LaSalle (JLL). No final de julho, foram iniciadas obras para menos de 5 milhões de pés quadrados de novos escritórios, enquanto 14,7 milhões de pés quadrados de espaço de escritórios foram retirados do mercado, à medida que edifícios antigos e vagos são demolidos ou reaproveitados.

Entretanto, em Abril, a quantidade de espaço de escritório disponível para arrendamento em todo o país atingiu um máximo nunca visto desde a crise de poupanças e empréstimos da década de 1980, de acordo com o CoStar Group, um fornecedor de dados e análises imobiliárias com sede em Washington, DC. E como mais de metade dos contratos de arrendamento assinados antes da pandemia ainda não expiraram, espera-se que as vagas de escritórios aumentem. A taxa nacional de vacância de escritórios deverá aumentar de 13,2% para mais de 17% até o final de 2026, de acordo com a CoStar.

E embora o arrendamento de novos espaços de escritórios tenha aumentado de 57,4 milhões de pés quadrados no segundo trimestre de 2020 para 97,5 milhões de pés quadrados no segundo trimestre deste ano, de acordo com dados da CoStar, a quantidade de espaço alugado diminuiu significativamente. Em grande parte devido às políticas de trabalho híbrido, as necessidades de espaço das empresas mudaram drasticamente. O espaço médio de escritórios alugado nos EUA no segundo trimestre foi de 3.275 pés, quase 20% menor do que antes da pandemia.

Prédios de escritórios vazios nos centros das cidades significam menos clientes para empresas do centro, desde food trucks e restaurantes até sistemas de transporte urbano. O trabalhador de escritório típico gasta agora entre 2.000 e 4.600 dólares a menos por ano nos centros das cidades, de acordo com uma pesquisa divulgada em abril pela Universidade de Stanford.

Uma fresta de esperança, de acordo com a empresa de serviços imobiliários CBRE, com sede em Dallas, é que existem “novas oportunidades para restaurantes em mercados de escritórios em crescimento e nos subúrbios de muitas das principais cidades costeiras”.

As principais razões para estas elevadas taxas de vagas, de acordo com um relatório de Curtis Dubay, economista-chefe da Câmara de Comércio dos EUA, são que “os trabalhadores simplesmente não querem voltar ao escritório e os empregadores não podem fazê-lo porque do mercado de trabalho apertado.” Além disso, “as taxas de juro subiram acentuadamente nos últimos 18 meses e não irão descer tão cedo”, o que prejudica a procura de imóveis comerciais.

O economista-chefe da Virginia Realtors, Ryan Price, concorda com essa avaliação. “À medida que as empresas voltam ao trabalho, as ocupações voltam a subir, mas lentamente. O modelo híbrido é bastante rígido”, diz Price. Além disso, em meio à inflação e aos temores de uma recessão em 2024, algumas empresas estão reavaliando “suas necessidades de espaço e procurando reduzir seu tamanho”, diz Price.

Para agravar o problema, quase 1,5 biliões de dólares em dívidas imobiliárias comerciais vencerão até ao final de 2025, de acordo com o fornecedor de dados e análises imobiliários comerciais Trepp. Muitas dessas hipotecas são empréstimos apenas com juros, para os quais os mutuários efetuam apenas pagamentos de juros durante a vida do empréstimo, sendo o principal devido no final. E a CoStar estima que até 83% dos empréstimos a escritórios titularizados pendentes não poderão ser refinanciados se as taxas de juro permanecerem nos níveis actuais.